최우선변제금액 기준

자, 상상 한번 해보자구요.
내가 전세로 살고 있는 집이 어느 날 경매에 넘어간다는 소식을 들었다면?
와… 생각만 해도 심장 철렁하죠.
이럴 때 가장 먼저 떠오르는 건 단 하나!

“내 전세보증금, 돌려받을 수 있을까?”

오늘은 이 시나리오에서 우리를 살려주는 존재, 바로 최우선변제금액’이라는 개념에 대해 아주 쉽게, 그리고 제대로 알려드릴게요!

최우선변제금액

 

한 마디로 정리하자면, 경매나 공매 상황에서도 가장 먼저 보증금을 일정 금액까지 돌려받을 수 있게 도와주는 제도예요.

이건 그냥 ‘운 좋으면 받는 거’가 아니라, 법적으로 정해진 권리예요.
바로 ‘주택임대차보호법’이라는 무시무시한(?) 법에서 지켜줍니다.

이 제도의 핵심은 딱 이거예요. "아무리 은행이든 채권자든 담보 잡고 있어도, 소액 임차인이라면 법이 먼저 챙겨준다!"

아이고야~ 세상 아직 살만하죠?

최우선변제금액 기준

이 최우선변제의 보호를 받으려면요,
그냥 임차인이라고 무조건 되는 거 아닙니다.
몇 가지 조건을 반드시 갖춰야 해요.

 

첫째, ‘소액임차인’이어야 해요.
이게 뭐냐면, 지역마다 정해진 일정 보증금 이하의 임차인을 말하는 거죠.

 

둘째, 대항력이 있어야 합니다.
쉽게 말해, 집에 실제로 들어가서 살고 + 전입신고까지 완료해야 대항력이 생겨요.

 

셋째, 확정일자도 필수입니다
이거 까먹으면 말짱 꽝입니다!

 

마지막으로, 이 모든 조건은 경매 신청 등기 전에 다 갖춰져 있어야 해요.

 

그러니까 계약하고 입주하자마자 전입신고 + 확정일자 콤보, 이건 기본 중 기본이죠!

 

이 권리를 행사하기 위해서는 단순히 임차인이라는 사실만으로는 부족합니다. 다음과 같은 요건을 반드시 모두 충족해야 합니다.

 

소액임차인에 해당해야 함
‘소액임차인’이란 지역별로 정해진 기준 보증금 이하의 금액으로 임대차 계약을 체결한 임차인을 말합니다. 이 기준은 지역별 주택가격 수준에 따라 달라지며, 보통 아래의 기준을 따릅니다.

지역 구분	소액임차인 기준(보증금)	최우선변제금액
서울	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원
수도권 과밀억제권역 (서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원
광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 등	8,500만 원 이하	2,800만 원
기타 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원

※ 2024년 기준. 지역과 시기에 따라 조정 가능.

 

지역마다 기준이 다르다? 이거 몰랐다면 꼭 보세요!

자, 그러면 어떤 기준을 넘어야 소액임차인인지 궁금하실 텐데요.
이건 지역마다 조금씩 달라요.
(여기서 좀 짜증나는 포인트… 전국 통일 아니고 지역별 차등입니다 😓)

2024년 기준으로 예를 들어볼게요.

• 서울특별시: 보증금 1억 6,500만 원 이하 → 최우선변제금액 5,500만 원
• 수도권 일부, 세종, 용인, 화성, 김포 등: 보증금 1억 4,500만 원 이하 → 4,800만 원
• 광역시 및 중대형 도시: 보증금 8,500만 원 이하 → 2,800만 원
• 그 외 지역: 보증금 7,500만 원 이하 → 2,500만 원

요건 매년 바뀔 수 있으니까, 계약 전에 무조건 최신 정보 확인해야 해요.
특히 전세 들어갈 때 부동산에서 "소액임차인 보호돼요~"라고 말해도,
그 말만 믿지 마세요. 법적 기준은 따로 있으니까요!

그럼 전세보증금 전액 받는 거예요?

이거 많이들 헷갈려하시는데요, ‘최우선변제금액’만 우선 받는 거지, 보증금 전체가 아닙니다!

예를 들어 서울에서 보증금 1억 6,000만 원 전세 계약을 했어요.
경매 상황이 발생했고, 나는 소액임차인 요건 충족했어요.

그럼?
내 보증금 중 최대 5,500만 원까지만 가장 먼저 돌려받는다는 거예요.
나머지는 남은 금액으로 배당받는 거고요, 그것도 돈이 남아야 받을 수 있다는 사실!

 

게다가 중요한 포인트 하나 더.
여러 명의 소액임차인이 있으면?
다 같이 나눠 받는 구조예요.
그렇기 때문에 무조건 전액 다 돌려받는다는 보장은 없다는 점!
이건 정말 정말 조심하셔야 합니다.

 

 

왜 꼭 알아야 하냐고요? 진짜 실전에서 써먹어요!

제가 아는 분 실제 사례 하나 말씀드릴게요.
신혼부부였는데, 전세 들어간 집이 경매로 넘어간 거예요.
보증금 1억 4천이었고, 전입신고는 했지만 확정일자를 깜빡했어요.

 

그 결과?
우선변제권 박탈되고, 일반 채권자 수준으로 밀려버렸습니다.
결국 받지 못한 보증금 5천만 원은 그대로 손해…

이 사례 보고 저도 진짜 뒤통수 한 대 맞은 기분이었어요.
우리가 아는 정보 하나하나가 내 돈을 지키는 무기가 될 수 있다는 거, 이젠 실감했죠.

마무리 정리, 이건 꼭 기억하세요!

자, 이제 요약 들어갑니다.
이 다섯 가지만 꼭 기억하세요.

1. 최우선변제금액은 경매 상황에서도 우선 돌려받을 수 있는 금액
2. 소액임차인 요건 충족해야 하고, 전입신고 + 확정일자는 필수
3. 지역별로 보증금 기준과 최우선금액 다르니 계약 전 확인!
4. 전액이 아닌, 일정 금액까지만 먼저 배당
5. 조건 하나라도 빠지면 보호 못 받는다… 진짜 조심!

세상 물정 모를 때는 그냥 흘려보내는 법들, 알고 보면 이렇게 소중한 내 재산을 지켜주는 방패가 됩니다.

최우선변제금액, 절대 남 일 아니에요. 집 구할 때, 이사할 때, 보증금 계약할 때 이 기준 하나만 챙겨도 몇 천만 원 차이 납니다!

그러니까 다음 계약 땐 꼭, "나는 소액임차인인가?" "최우선변제금액은 얼마지?" 이거부터 먼저 따져보세요!

 

 

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오늘도 화이팅!